경매

매각기일변경,연기

소유자 또는 이해관계인의 신청이나 단독으로 사정변경에 의하여 경매연기(변경) 신청을 내는 경우가 가능합니다. 
통상 2회에  한해 연기되는 것이 원칙이지만 그 이상도 사안에 따라 가능합니다.
​경매연기는 채무자 또는 소유자가 변제할 수 있는 여력이 생긴 경우 그 동안 연체된 이자상당액을 변제 하거나 해당 목적부동산을  일반매매로 처분하여 변제하고도 잉여가 있을 가망이 있는 경우에 법원에서는 채무자 또는 소유자의 경매연기 요청을 받아들여 채권자가 연기신청을 하는 경우가 대부분입니다.
채권자는 채권확보차원에서 경매목적물이 수차례 걸친 유찰로 저감률이 낮아지면 대여금 회수에 차질이 생길 수밖에 없고 결손처리로 이어지기 때문에 소유자 채권자 양자에게 이득이 되는 방법을 취하게 됩니다.

매각불허가

민사집행법에 의한 경매절차를 진행함에 있어서, 집행법원은 매각(입찰)기일과 매각장소 및 매각결정기일을 정하여 일간신문에 공고하게 되는데, 이 경우 매각기일은 입찰하는 날을 말하고, 매각결정기일은 낙찰허가 또는 불허가결정을 하는 날을 말합니다. 그리고 매각결정기일은 매각기일부터 7일이내로 정하도록 규정하고 있는데, 실무상 7일째 되는 날로 정하고 있으며, 원칙적으로 매각장소는 집행법원내에서 이루어지고 있습니다.

매각기일에 응찰하여 1등한 사람을 최고가 매수신고인이라고 하고, 매각결정기일에 낙찰허가를 받은 최고가 매수신고인을 매수인(낙찰자)이라고 말하는데, 특별한 사정이 있는 때에는 최고가 매수신고인에게 낙찰허가를 하지 않고 낙찰불허가를 하고 다시 새로운 매각기일을 잡아 경매를 진행하게 되며, 낙찰불허가를 이유로 다시 진행하는 경매는 신경매에 포함되며, 낙찰허가를 받은 매수인이 낙찰대금을 납부하지 않아서 다시 진행하는 경매를 재경매라고 해서 낙찰불허가를 받은 경매사건과 구분하여 호칭합니다.

그렇다면 어떤 사유가 있는 경우에 입찰기일에 1등을 한 최고가 매수신고인에게 낙찰불허가를 하는지 법규정상의 사유와 실무상에서의 사유를 구분하여 알아보겠습니다.


민사집행법 규정상의 낙찰불허가 사유 

  • 1강제집행을 허가할 수 없거나 강제집행을 계속해서 진행할 수 없을 때
  • 2최고가 매수신고인이 부동산을 취득할 능력(미성년자 등)이나 자격(채무자 등)이 없는 때
  • 3최고가 매수신고인이나 그 대리인이 타인의 입찰을 방해하였거나, 담합하여 입찰하였을 때
  • 4법률상의 매각조건에 위반하여 매수하였거나, 모든 이해관계인의 합의없이 매각조건을 변경하였을 때 
  • 5매각(입찰)기일공고가 법률의 규정에 위반하였을 때
  • 6최저경매가격의 결정, 일괄경매의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우
  • 7천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
  • 8공동담보인 수개의 부동산을 경매한 경우, 하나의 부동산 매각(낙찰)대금으로 채권금액과 집행비용에 충당하기에 충분한 때에는 나머지 부동산에 대하여 불허가(과잉경매시 불허).
  • 9기타 경매진행절차상에 중대한 잘못이 있는 때

실무상에서 경매절차에 중대한 하자가 있어서 불허가되는 사유

  • 1이해관계인들에게 적법한 송달이 이루어지지 않은 경우
  • 2감정가격이 현 시가와의 차이가 상당하여 재감정이 필요한 경우
  • 3개별경매로 진행하였으나 경제적인 요인이나 사실적인 요인 등으로 인하여 일괄경매가 필요한 경우나 그 반대의 경우
  • 4감정시점과 낙찰시점 사이에 부동산이 훼손되어 그 손실이 상당한 경우
  • 5경매부동산의 부속물이 명백하여 감정에 포함하여 진행함이 마땅하나, 담보물이 아니라는 이유로 감정에 포함되지 않은 경우 


위와 같은 낙찰불허가 사유가 발견된 때에는 집행법원은 선고(宣告)로써 불허가하여야 하며, 불허가가 확정된 경우에는 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되고, 즉시 입찰보증금을 반환받게 되며, 집행법원은 불허가된 내용을 보완하여 신경매기일을 지정하고, 다시 경매절차를 진행하거나 취소(⑧의 경우)하여야 합니다. 

그리고 불허가 결정은 법원의 직권에 의한 판단으로 선고하는 경우도 있으나, 경매절차상의 이해관계인이 불허가사유와 입증자료 등을 첨부하여 불허가신청서를 제출해서 이 불허가신청이 받아들여진 경우에도 불허가가 선고되는 경우도 있습니다.